Ante la crisis que estamos viviendo por la pandemia de covid19, muchos propietarios se enfrentan a la situación de no poder cumplir con el pago mensual recurrente de la cuota de su crédito hipotecario.

Muchas de estas personas, creen que no pueden vender su casa, ya que está hipotecada por el banco, y que solo se podría vender si ellos mismos cancelan la deuda antes.

La realidad es que sí puedes vender tu casa, aun cuando no hayas pagado en forma completa el saldo de tu crédito y no cuentes con el dinero para pagar la deuda.

Hay dos formas de hacerlo. Te contamos a continuación como vender tu casa con deuda hipotecaria:

Opción 1) Cancelar la deuda con el anticipo que te pague el comprador a la firma del contrato privado de compra-venta.

Esto aplicaría solo para los casos en que el anticipo del comprador (enganche o pago inicial), sea igual o superior al saldo de la deuda con el banco. En la práctica se suele solicitar un pago de enganche de entre el 10% y el 20% del valor del inmueble, aunque este monto es siempre negociable y podria ser menor. Entonces, si el anticipo alcanza a cubrir la deuda, podria ser una buena opción que en el contrato privado, el vendedor (o sea tú), te comprometas a cancelar la deuda.

Hacer la operación de esta forma es viable, pero un poco más riesgoso. El riesgo sería que el comprador por algún motivo no pueda concretar la compra (ejemplo no le otorguen el crédito) y entonces solicité le reintegren el monto de anticipo.

Si se acuerda la operación de esta forma, una vez cancelada la deuda, es decir que el saldo de crédito quede en cero, se debe pedir al banco, una carta denominada “carta liberación de hipoteca” o “carta instrucción al notario para liberar la hipoteca”.

Con esta carta el notario podrá elaborar la escritura de cancelación, y escritura de compra-venta, las cuales normalmente se realizan en el mismo acto, y en el mismo documento.

Opción 2) Cancelar la deuda en el mismo acto de realizada la escritura de compra-venta.

Esta opción es la más recomendable y segura en la mayoría de lo casos. Es de menor riesgo, porque se está cancelando la deuda, en el mismo momento que se realiza la escritura de compra-venta de tu casa.

El proceso para hacer esto, es solicitar al banco, unas 3 a 4 semanas antes de la fecha estimada de escrituración, una carta denominada “carta liberación de hipoteca condicionada al pago”. Vale comentar que esta carta es diferente a la descripta anteriormente, ya que se emite aun cuando la deuda está vigente. La carta refleja el saldo deudor, y permite al notario realizar la escritura de cancelación, siempre y cuando el saldo detallado por la carta sea cubierto el día de la firma de la escritura (o antes).

Dado que esta carta tienen validez corta (dependiendo del banco podria ser de 1 a 3 meses); se recomienda solicitar la carta al banco, solo después de firmado el contrato privado de compra venta. Esto es porque normalmente la carta tarda unas dos semanas en emitirse, y si expira su validez, se tendrá que solicitar otra, impactando en demoras adicionales en la operación.

Consideraciones generales a tener en cuenta:

Un aspecto importante a considerar es que las cartas que se solicitan al banco deben estar siempre dirigidas al notario con el que se realizará la escritura de compraventa. Por tal motivo, es importante solicitar la carta, solo después que se confirma la notaria con la cual se realizará la operación.

Adicionalmente, este proceso es válido ya sea que el comprador pague de contado o con crédito bancario. Si la compra se realiza con crédito bancario, la única diferencia es que el dia de la firma, el banco que otorga el crédito al comprador, deberá dispersar (dividir) los recursos de pagos, entre tú, como vendedor, y la otra parte de los recursos serán para cancelar el saldo de la deuda bancaria pendient de pago.

En el presente artículo explicamos el proceso en caso de que quieras vender tu casa con deuda hipoteria de un banco. El proceso es similar si el inmueble tiene deuda con una institución privada de crédito, o con un organismo público como INFONAVIT o FOVISSSTE. Es decir, si tu deuda fuera por ejemplo con INFONAVIT, también puedes vender, solicitando la carta de instrucción  correspondiente. La diferencia entre el proceso con un banco o con una institución como INFONAVIT o FOVISSSTE, suele ser que los plazos para obtener la carta necesaria suelen ser muchos más extensos. Te recomendamos que consultes a la institución con la cual tienes la deuda hipotecaria, para que te asesoren respecto a cuanto tiempo tardarán en emitir la carta y que validez tendrá la misma, en el caso que optes por la opción 2, es decir de solicitar una carta liberación condicionada al pago.

Finalmente, para los casos en los que sea el comprador quien quiera efectuar la compra con un crédito INFONAVIT o  FOVISSSTE, la operación podría ser mas compleja y habría que analizar el caso con más detalle. Para estos casos es recomendable que tu agencia inmobiliaria evalúe y proponga la mejor opción; ya que para que puedas vender en esta situación, tu contra-parte, es decir, el comprador, podría necesitar recurrir a una SOFOM.

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