¿Qué deberías pedirle a la inmobiliaria que contrates para vender tu casa?

Este articulo cubre lo que a nuestro criterio son los requisitos y servicios que debería ofrecerte una inmobiliaria para poder conseguir los mejores resultados en la venta de tu casa o departamento en la Ciudad de México.

La lista de servicios y beneficios, podria variar dependiendo de las características y condiciones en que se encuentra tu inmueble, pero en general, consideramos que una inmobiliaria que cumpla con la mayoría de los ítems que se incluyen en este artículo será la más idónea para contratar.

Los ítems están ordenados por importancia, empezando desde lo que consideramos esencial, hasta lo más avanzado y deseable. En la gráfica, “PIRAMIDE DE SERIVICIOS INMOBILIARIOS EN MEXICO,” que se adjunta al final del blog, se resumen los conceptos más importantes para tener en cuenta.

1. Certificación inmobiliaria emitida por un organismo oficial.

Consideramos este el primer requisito esencial, que no puedes dejar de solicitar. Lo primero que debes asegurarte es que el Agente que te asignen, sea un profesional que cuente con los conocimientos necesarios para asesorarte en temas legales y fiscales. Lamentablemente según un reporte de EXPANSION de agosto del 2019, aproximadamente 4 de cada 5 personas que trabaja como agente de bienes raíces en CDMX, no ha estudiado formalmente para serlo. Es decir, el 82% de las personas que trabajan como Asesores inmobiliarios no cuentan con certificación de ningún organismo oficial, y solo el 18% de los asesores si cuentan con los conocimientos necesarios. Se transcribe a continuación el relevamiento de la situación según el  artículo citado.

“En la Ciudad de México y su Área Metropolitana se calculan unos 16,000 asesores inmobiliarios. De ese total, sólo 3,000 asesores cuentan con certificación, es decir 18%, un margen muy bajo. Es muy importante para los asesores estar certificado, y tenemos que invertir en nuestro conocimiento y mejora del negocio”.

Es importante entonces verifiques que a quien contrates para vender tu inmueble cuente con certificación, para que te pueda asesorar de manera idónea en temas más complejos, como un estudio de mercado, documentación requerida para vender, temas impositivos y otros aspectos legales asociados a la venta de tu casa. La entidad mas importante para el otorgamiento de certificaciones en México, es el AMPI  (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios). Solicita al Asesor que te muestro su credencial o cédula profesional que acredite que si cuenta con los conocimientos requeridos.

2. Estudio de mercado inmobiliario o avalúo comercial.

Uno de los aspectos más importantes para lograr el éxito en la venta de una casa, o cualquier otro tipo de inmueble, es definir el precio adecuado para promover la misma, y conocer el margen de negociación. Esto de acuerdo al contexto del mercado en la zona donde se encuentra la propiedad. Es por ello, que es fundamental que antes de contratar a una inmobiliaria le solicites un estudio de mercado o avalúo comercial donde fundamente el precio que te están recomendando. No basta con que te indiquen verbalmente el precio que recomiendan, o que te entreguen una carta formal con el precio que sugieren, sino que además debe haber una fundamentación o estudio detrás del precio que recomiendan. Este estudio normalmente debería realizarse mediante el método comparativo de mercado, es decir comparando tu casa o departamento, con otros de similares características en venta en la zona. Desconfía si el asesor inmobiliario que estas evaluando acepta el precio que tu propones, sin ningún tipo de evaluación o fundamentación. Debes considerar que la probabilidad de vender un inmueble promocionado arriba del precio de mercado será muy baja, aun cuando se realice una alta inversión en publicidad y promoción. Los interesados en comprar evalúan varias opciones, y suelen descartar las que están fuera de precio. Por el contrario, quiza estés considerando un precio inferior al de mercado (aun cuando no tuvieras urgencia en vender), perdiendo una oportunidad de lograr un ingreso superior.

Si quieres mayor información de como debería la inmobiliaria realizar un estudio de mercado, puedes leer nuestro otro blog:

Quiero saber a qué precio puedo vender mi propiedad:

y haz clíck en alguna de las ligas detalladas a continuación para descargar ejemplos de estudios de mercado:

Ejemplo estudio de mercado para vender un departamento

Ejemplo estudio de mercado para vender una casa

3. Compromiso de anuncios publicitarios en portales inmobiliarios.

Las inmobiliarias normalmente te prometerán que publicarán varios avisos en diferentes medios, principalmente en portales inmobiliarios, que son sitios de internet dedicados exclusivamente a la promoción de casas, departamentos, terrenos u otro tipo de inmuebles. Lamentablemente son pocas las inmobiliarias o agentes, que van más allá del compromiso verbal.

Por lo general, las inmobiliarias solicitan firmar un contrato de exclusividad para la comercialización de un inmueble, lo que desde nuestro punto de vista consideramos más adecuado, en tanto implica un compromiso que le permitirá invertir más en la promoción y focalizar en brindar un mejor servicio. Sin embargo, también creemos que la inmobiliaria debe ofrecer un compromiso de publicidad en su contrato, es decir creemos que el compromiso debe ser mutuo, del lado del propietario, firmar un contrato de exclusividad para la venta de su inmueble y de parte de la inmobiliaria, incluir en el contrato que mantendrá una cierta publicidad mínima hasta que se venda tu casa.

Resumiendo, pide a la inmobiliaria que en el contrato que firmen, se estipule en forma detallada en que medios se publicaran los avisos de tu casa, y que los mismos se mantengan mientras dure el contrato o hasta que se firme el contrato de venta de tu casa.

3 (Plus): Fotografía profesional y videos para promocionar tu casa.

 

Un componente clave, para lograr el éxito en la venta de una casa, es poder contar con material fotográfico que permita mostrar mejor tu propiedad. Poder contar con imágenes nítidas, y de buena calidad hará una diferencia importante a la hora de promocionar el inmueble. Adicionalmente los videos son herramientas de promoción, que brindan a los prospectos interesados mayor claridad sobre los espacios y la distribución, más aún si son editados para que luzcan mejor (ejemplo con música o texto).

Este punto cobra aún más importancia si tu casa está en buen estado de conservación y puedes tenerla bien ordenada para cuando se programe la sesión de fotografía.

Antes de contratar a una inmobiliaria, consulta si la sesión de fotografía la realizará un fotógrafo profesional, o en el caso vaya a ser el mismo agente inmobiliario, pregunta qué tipo de cámara utilizará, por ejemplo, si será una cámara profesional o tomará fotos solo con su celular. También sería importante saber si utilizarán video y a que plataformas publicitarias lo subirán.

Recomendamos que investigues y revises avisos, publicaciones, fichas técnicas o videos que actualmente se esté utilizando para promocionar otra propiedad. Tu casa se merece la mejor calidad en avisos publicitarios.

Los 3 puntos mencionados previamente son los que consideramos esenciales y obligatorios para asegurar una mínima calidad de servicio en la comercialización inmobiliaria. Podríamos resumirnos en la siguiente frase: “asesoría inmobiliaria profesional con compromiso mínimo publicitario y  fotografías de buena calidad en los anuncios”.

 

A continuación, enumeramos lo que consideramos beneficios avanzados. Estos ítems, aunque no sean esenciales, pueden marcar la diferencia para lograr la venta de tu casa de forma más rápida y eficiente y a mejor precio. La implementación de los beneficios mencionados a continuación logrará potenciar la exposición de tu inmueble, logrando llegar a más potenciales interesados en comprar tu casa.

4. Anuncios publicitarios destacados (mayor inversión publicitaria)

En el punto 2 comentamos que es esencial que exista un compromiso mínimo de publicidad, que detalle en que medios digitales se anunciara tu casa y que tipo de avisos se utilizarán.

Es importante que sepas que los principales portales inmobiliarios de México permiten publicar diferentes tipos de aviso, según sea el nivel de destaque. En el caso de los dos principales portales que son Inmuebles24 y Metros cúbicos, estos cuentan con 3 categorías de avisos: básico, destacado y super destacado. Si bien el nombre que dan a la categoría de aviso puede variar según sea el portal, lo fundamental es entender que la ventaja de contar con avisos más destacados es que tu casa aparecerá más arriba dentro de listado de inmuebles en venta en la zona.

Si bien lo esencial es que los aviso estén publicados, no es lo mismo aparecer dentro de los primeros lugares, o en primera página, que aparecer, por ejemplo, en la décima página. Según estadísticas de los portales previamente mencionados, un aviso del tipo super-destacado, podrá genera hasta 5 veces más prospectos (potenciales clientes) que un aviso común. Aunque conceptualmente diferente, puedes pensar esto como algo similar a cuando haces una búsqueda en Google: ¿cuántas veces vas a la 2da o 3er página a buscar más resultados?

Resumiendo, investiga que tipo de avisos tiene publicados la inmobiliaria que estás evaluando contratar: ¿son comunes, destacados o super-destacados? En el caso del portal Inmuebles24 puedes ver esto fácilmente, ya que este medio publicitario describe el tipo de aviso, dentro de la foto principal del listado.

5. Realidad virtual para la promoción de tu casa.

En el punto 3 comentamos que contar con imágenes nítidas, y de buena calidad hará una diferencia importante a la hora de promocionar tu inmueble.

Ahora bien, estando ya en el año 2020, el uso de la tecnología pasa de ser algo avanzado y deseable, a irse convirtiendo de a poco en algo fundamental para diferenciarse. Utilizar tecnología de realidad virtual, es lo más avanzado e innovador en términos de como mostrar una casa o departamento, ya que permite recorrer la propiedad por todos sus espacios y que un potencial interesado pueda verla realmente tal cual es. La realidad virtual, permite hacer visitas “virtuales” y conocer con más detalle las áreas y distribución de la propiedad, antes de programar la visita real al inmueble.

La ventaja principal de que te ofrezcan esta tecnología para anunciar tu casa es que dado que actualmente en México, casi ninguna inmobiliaria utiliza esta herramienta (aproximadamente menos del 1%), esto permitirá que tu casa destaque mucho sobre el resto. Si tu casa es nueva, seminueva, fue remodelada recientemente o está en excelente estado de conservación, el uso de esta herramienta generará un factor “wow”, y atraerá a más interesados en conocerla.

Puedes ver un ejemplo de promoción de una casa con realidad virtual en nestra pagina de inicio (click aquí).

6. Campañas pagas en Google ADS y redes sociales.

Mencionamos previamente que la publicidad tradicional en portales inmobiliarios son los anuncios básicos esenciales que cualquier inmobiliaria debería comprometer.

Estos medios tradicionales, denominados “portales inmobiliarios” son dedicados exclusivamente a publicar todo tipo de inmuebles, por lo cual son la primera fuente de búsquedas de potenciales interesados en adquirir una propiedad.

Ahora bien, estos medios tienen una desventaja, no todas las personas que buscan los conocen (sobre todo el que planea comprar su primera vivienda). Por otro lado, algunas veces la primera opción de búsqueda para mucha gente es Google, ejemplo escribir en la barra del buscador: “casas en venta en la colonia del valle”.

Entonces, se vuelve cada más importante pensar en publicitar en medios digitales diferentes a los portales inmobiliarios tradicionales. Actualmente esos medios adicionales son en primer medida Google, y en segunda orden de importancia las redes sociales.

Respecto a este este punto recomendamos consultar a la inmobiliaria si además de la publicidad tradicional, invertirá en otro tipo de medios digitales, como Google, Facebook, YouTube o Instagram. En el caso de redes sociales, es importante saber si contratarán publicidad paga o solo publicaciones gratuitas, ya que el alcance de las publicidades pagas en redes sociales es mucho más grande que los posts gratuitos.

Resumiendo, crear anuncios publicitarios en Google, Facebook y otras redes sociales permitirán generar prospectos incrementales, principalmente de un segmento de mercado que no está activamente buscando inmuebles dentro de los medios tradicionales.