Como exentar el ISR en la venta de una casa.

La compra–venta de una vivienda (casa o departamento) tiene cargas fiscales para las dos partes involucradas en la operación, pues mientras el vendedor puede ser sujeto a pagar el impuesto sobre la renta (ISR), el comprador es sujeto al impuesto local por adquisición de inmuebles (para el caso de Ciudad de México, a este impuesto se le denomina ISAI). 

A continuación los temas que cubriremos en este articulo (puede hacer clíck en cada tema en particular para ir directo al mismo):

1.Cuáles son los casos en los cuales se puede exentar el impuesto al vender un inmueble.

Respecto a la posibilidad del vendedor de poder exentar el ISR en compraventa de un inmueble, eso es posible cuando demuestra que está vendiendo un inmueble que es su casa habitación, y no ha vendido otra propiedad durante los 3 años inmediatos anteriores, por la que también haya exentado el impuesto. Es decir, se permite como máximo una exención cada 3 años.

2.Que documentación se necesita presentar para que el Notario permita la exención del impuesto ISR. 

En el punto anterior indicamos que el vendedor debe demostrar que el inmueble que esta vendiendo es su casa-habitación, para poder solicitar la exención impositiva. Para esto se requieren dos cosas, la primera presentar documentación que avale y demuestre que vende su casa, y la segunda declarar esto por escrito en la escritura.

Es importante indicar que de acuerdo a nuestra experiencia diferentes Notarias Publicas, tienen criterios un poco diferentes en cuanto a la documentación necesaria, por lo cual es conveniente tener toda la documentación indicada en este artículo, o alternativamente consultar con la Notaria con la cual realizará la operación.

En la mayoría de los casos se acepta como documentación válida y suficiente para poder exentar el pago de impuesto, la credencial para votar del vendedor, si es que la misma contiene el mismo domicilio de la casa que se está vendiendo.

Ahora bien, en otros casos (aplica también para los extranjeros residentes) se puede solicitar como comprobantes de domicilio, el recibo de electricidad (CFE), rec ibo de teléfono, o estados de cuenta de instituciones bancarias. En todos los casos se exige que el recibo tenga elnombre del vendedor, o alternativamente de algunos sus padres o hijos, y el RFC.

Lo que normalmente solicitan los notarios es el recibo de CFE.  Para incluir el RFC  puede hacerse comunicarse vía telefónica con CFE, a través del número 071. Finalmente es importante comentar que algunos notarios piden un solo recibo (él ultimo), sin embargo, otros podrían pedir hasta 3 recibos, para comprobar que se ha habitado el inmueble por al menos 6 meses.

3. Cual es el precio máximo de venta de una casa que permite exentar el ISR en 2020.

El precio máximo de venta o valor que se puede exentar son 700,000 UDIS. Se denomina UDI a la Unidad de inversión, cuyo valor fluctúa con el tiempo, y podemos encontrarlo en la página de SAT o del Banco de México (Banixco). A abril de 2020 el valor de una UDI era de 6.50; entonces el precio de venta máximo para que un propietario no pague impuesto en la venta de su casa (exención completa) en 2020 es 700,000 * 6.50 =  4.5 Millones de pesos.

El valor de la UDI mencionada anteriormente varía en forma diaria, por lo cual el monto a exentar también, ya que va subiendo ligeramente. Se puede encuentrar el valor actual de una UDI haciendo click aquí. Luego multiplicando por 700 mil, se obtiene el monto máximo del precio de venta que se permite exentar en la fecha que se vende.

Otro aspecto importante a considerar es que el monto permitido de exentar por ley, aplica para cada co-propietario individual, por lo cual para el caso de venta de una casa habitación que fue adquirida por un matrimonio bajo el régimen de sociedad conyugal, se considerarían dos propietarios, entonces la exención permitida será del doble del monto señalado previamente, es decir $ 4.5 Millones x 2 = Total  $ 9 millones.

4. Cuales son los casos en los que no se podrá exentar el impuesto al vender una casa.

En contraposición, no se podrá exentar cuando el inmueble que se vende no es casa-habitación. Ejemplos locales comerciales, oficinas, bodegas, terrenos sin construcción.

Tampoco se podrá exentar si se vende una casa-habitación, pero ya utilizó una exención en los 3 años anteriores.

No podrá exentar si vende su casa, pero no cuenta con la documentación en regla que demuestre que el propietario vivió ahí, por ejemplo estaba rentada a un tercero (ver punto anterior).

Si se puede solicitar una exención parcial, hasta el tope permitido por ley, si el precio de venta de su vivienda es superior al límite permitido (precio venta mayor a $ 4.5 millones para un propietario, o precio mayor a $ 9 Millones para dos propietarios, etc).

5. Cuánto se paga de impuesto por vender un inmueble si no se puede exentar.

El cálculo del impuesto en caso de que no se pueda exentar o se pueda exentar solo una parte es complejo. En estos casos el ISR depende de varios factores, como ser el rango de precio de venta del inmueble, el costo original de compra, el ajuste por inflación, la depreciación de la construcción, y las deducciones autorizadas.

A nivel general podemos decir que el calculo del impuesto se realiza sobre la ganancia obtenida ajustada por los factores previamente mencionados. La ley fiscal establece que el porcentaje que se aplica depende del monto de la ganancia obtenida. Las tablas fiscales establecen diferentes porcentajes a aplicar sobre la ganancia obtenida, siendo el máximo porcentaje posible a aplicar el 35%.

Se recomienda para un calculo más preciso consultar a una Notaria de su confianza, o a un Asesor fiscal especializado en impuestos asociados a operaciones inmobiliarias. También puede consultarnos para que lo asesoremos en temas impositivos dejando sus datos a través del formulario de más abajo, o enviándonos un correo a [email protected].

6. Cuales son los gastos deducibles de impuestos al vender un inmueble.

Para los casos que no le permitan exentar, o solo exención parcial estos son los gastos que podrá deducir, y le ayudarán a bajar el monto de impuestos a pagar:

• Costo original de compra.
• Gastos de adquisición cuando compró el inmueble (honorarios del notario, impuestos, etc).
• Ampliaciones o remodelaciones en la construcción.
• Servicios inmobiliarios contratados para vender (la comisión de la inmobiliaria).

Para todos estos casos es importante contar con la factura CFDI, si fueron gastos que hizo a partir del año 2014.

FINDERS cuenta con los conocimientos y herramientas para poder asesorarte, tanto en temas de impuestos al vender una casa, como en temas legales. Déjanos tus datos mediante el formulario de más abajo o envíanos un email a [email protected] para cualquier consulta fiscal o legal relacionada a la venta de un inmueble.