Si estás considerando la posibilidad de vender una propiedad, casa, o departamento , lo primero que debes hacer es conocer el mercado inmobiliario de la zona, la oferta y demanda, para poder determinar el precio adecuado de promoción, y el precio mas probable de cierre, según el plazo de venta objetivo.

El método que consideramos más adecuado y confiable para poder realizar una estimación de precio es el denominado “Análisis comparativo de Mercado” (ACM). Este método consiste en buscar comparables similares, o dicho en otras palabras, consiste en buscar inmuebles de similares características en venta en la misma zona, o en colonias cercanas, con el objetivo de poder determinar el precio aproximado por metro cuadrado para propiedades similares a la tuya en la zona.

Vale comentar que si bien puede aplicarse el mismo análisis para departamentos, casas, o terrenos, el método o proceso según sea el tipo de inmueble es diferente. En el caso de terrenos, si el mismo no tiene construcción, o la misma es muy antigua, es más conveniente considerar para el precio de venta del terreno, el valor que el mismo tendría para un potencial desarrollo inmobiliario. Si fuera este el caso, recomendaríamos no utilizar el método comparativo, ya que el valor lo dará la ubicación, características y uso de suelo del terreno. Por ejemplo, dos terrenos de la misma superficie y características ubicados en la misma zona, podrían variar considerablemente de precio si el uso de suelo de uno permite construir 3 niveles y el otro 5 niveles. Ademas hay otras variables como la intensidad de construcción, y el número de viviendas permitidas, que pueden implicar grandes variaciones de precios dentro de terrenos ubicados en la misma zona. Si el inmueble en venta, fuera una casa, el análisis es un poco dificil que para un departamento, ya que se deben considerar dos variables, el terreno y la construcción.

Para simplificar entonces, y poder explicar el método de forma mas sencilla, evaluaremos el caso de un departamento. Resumidamente los pasos para realizar un estudio de mercado (ACM) que determine el precio de promoción y venta recomendado para un departamento son:

1) Seleccionar la fuente donde buscar comparables.

Los portales inmobiliarios suelen ser la mejor fuente de búsqueda de inmuebles en venta, ya que suelen tener mucha información de cada propiedad, como ubicación exacta, superficie, características, fotos, etc.  buscaremos comparables confiables: Recomendamos utilizar inmuebles24.com y Metroscubicos.com.

2) Definir los criterios para la búsqueda de comparables.

Esto significa definir variables y atributos que deberá cumplir una propiedad para poder ser considerada como comparables. Aquí lo que debes buscar es inmuebles que tengas características similares a la casa que deseas vender.

Normalmente esos criterios son:

a. Ubicación:

Misma colonia, colonias limítrofes. Seleccionar los más cercanos, o con similares características en cuanto a la ubicación.

b. Superficie:

Ya que lo más importante del análisis será determinar precios por metro cuadrado, deberemos elegir comparables con superficies similares, ejemplo +/- 15%, si el departamento en estudio tiene 100 m2, debemos comparar solo con departamentos en venta de 85 m2 a 115 m2.

c. Antigüedad:

Se recomienda seleccionar comparables con una antigüedad y calidad de construcción similar. Si el inmueble tiene por ejemplo 8 años, buscar comparables de +/- 3 años, por ejemplo 5 a 11 años.

d. Otros factores:

Áreas Comunes como amenidades, derechos de uso de estacionamientos, bodegas, etc: En el caso de que nuestro inmueble tenga características diferentes en estos aspectos, se debe realizar los ajustes necesarios.

3) Selección final de comparables a utilizar.

Normalmente cuando nos encontramos con un mercado con una oferta alta, no tendremos problema en encontrar varios comparables. Asumiendo que todos ellos son similares en cuanto a sus características (numero recámaras, baños, calidad construcción=, para la elección de la lista final de comparables, el criterio debería ser la similitud, y la uniformidad de precios. Se recomienda eliminar los extremos (Ejemplo departamento a precios muy bajos, o precios muy altos).

En el caso de exista una amplia cantidad de comparables, una estrategia para filtrar y dejar máximo los 4 o 5 que sean más relevantes, es ajustando los criterios de cada variable de forma tal de dejar lo más similares, y comparando cada comparable con el promedio de cada variable. La estrategia seria eliminar los que representan mucha disperción de los valores promedios encontrados. La puedes realizar buscando lo siguiente:  

 a. Que el promedio de las variables (superficie, antigüedad) de los comparables sea similar el inmueble bajo estudio.

 b. Baja dispersión: Que no haya mucha diferencia en los precios promedio por metro cuadrado de cada comparables (lo ideal sería  diferencias menores al 10%, y máximo 20%).

c. Ajustes: Para que el estudio sea mas confiable debes usar factores de ajuste. Ejemplo si se compara con departamentos en edificios más nuevos o antiguos, considerar 1% a 1.5% de depreciación anual.

e. Superficie cubierta vs Superficie descubierta: Para el análisis es conveniente considerar solo la superficie habitable. Los balcones o terrazas, son áreas descubiertas (no habitables) que normalmente representan un plus o beneficio adicional, pero cuyo valor podría ser desde 0 a un porcentaje mucho menor del valor de la superficie cubierta. Entre 0 y 20% es un rango de factor de ponderación normal a considerar para un área descubierta. Ejemplo si el precio por metro cuadrado habitable de tu departamento fuera $ 50 mil, entonces el precio por metro cuadrado de la terraza o balcón podria ser de 0 a $ 10 mil por m2.

4) Armar una tabla excel con todos los comparables elegidos.

Paso final es colocar todos los comparables en una tabla excel, donde podemos ver el resultado de precio promedio por metro cuadrado, factores de ajuste propuestos, y precio por metro cuadrado ajustado según características.

5) Calcular el precio adecuado de promoción.

se obtendrá multiplicando la superficie habitable de nuestro departamento por el precio promedio por metro cuadrado ajustado según el análisis de comparables.

6) Estimar el factor de negociación aproximado.

Podría variar de 0 a 20%. ¿Pero de qué depende? De la oferta y demanda de la zona, y de la situación global del mercado inmobiliario y la economía. Podemos obtener algo de información que nos ayude a inferir el factor de la oferta en los avisos publicitarios. En varios portales, como inmuebles24, se da información del tiempo que llevan los inmuebles en venta. A mayor tiempo promedio, mayor dificultad para vender, con lo cual podemos inferir que para poder cerrar una operación, será necesario bajar mucho mas el precio, o esperar mas tiempo. Debes considerar también, que el factor de negociación esta muy relacionado no solo a la demanda, sino también al plazo deseado de venta. Por ejemplo si tu objetivo es vender en 3 o 4 meses, y publicas tu propiedad al precio del estudio, deberás considerar un mayor factor de negociación para cerrar mas rápido. Por el contrario si puedes esperar 1 año o más, quizá puedas considerar vender al precio de promoción o un valor cercano, ejemplo en un rango de precio 5% por debajo del precio publicado, o aún menor.

Otra fuente de información son las ofertas de precio más bajo.

Conclusión: podemos hacer un estudio preliminar de mercado siguiendo los pasos de este artículo, lo cual nos podrá dar una idea del rango de precio de mercado al cual podremos vender nuestra casa. No obstante esto, recomendamos solicitar un avalúo o estudio de mercado profesional.

Un broker o agente inmobiliario certificado, será el profesional más adecuado para poder asesorarte sobre los factores a considerar para vender tu casa o departamento y determinar el precio de venta recomendado. FINDERS ofrece estudios de mercado inmobiliario por el método comparativo de mercado, sin costo (válido solo para inmuebles ubicados en CDMX, que tengan un valor superior a $ 2 Millones, y se encuentren dentro de nuestra zona de cobertura). Contáctanos sin compromiso para una pre-evaluación: [email protected] – 55-1333-4881.

En los siguientes dos enlaces web, puedes descargar 2 ejemplos de estudios de mercado de una casa, y un departamento realizados por nosotros:

Ejemplo estudio de mercado para vender una casa.

Ejemplo estudio de mercado para vender un departamento.

Ing. Martín Alonso.

Director General

FINDERS – Inmobiliaria en CDMX.